Как продать квартиру самому

Как продать недвижимость самому?

Очень часто я слышу от людей утверждение о том, что можно бы продать квартиру и без помощи профессионального риелтора. Якобы, что в этом сложного – выставил объявление на Авито и сидишь, ждешь звонков. Нашелся покупатель – скачаем «рыбу» договора купли-продажи в интернете и вперед, зачем платить за это риелтору 50-60 тыс. рублей?

Давайте разберемся в этом вопросе немного подробнее. По моему мнению, продать квартиру самостоятельно конечно можно, но важно понимать какова Ваша ситуация и какая при этом стоит задача.

Вообще, чтобы продать квартиру (под этим термином я буду понимать – реализация по максимально возможной цене в минимально возможные сроки и безопасно для всех участников) нужно обладать следующими знаниями и навыками (в порядке важности):

1. Ценообразование на рынке в данный момент, понимание рыночной ситуации и какие факторы влияют на спрос и предложение в данное время в регионе нахождения объекта недвижимости.

Пожалуй при продаже квартиры это самое важное – умение определить правильную цену продажи. Если цена собственником будет завышена – спроса не будет или он будет низким, а это сильно затянет срок продажи. Это особенно опасно на падающем рынке (рынок покупателя), ведь продавая долго – Вы будете вынуждены постоянно догонять рынок и терять деньги.

Если цена занижена – то это не продажа, а Вы просто «слили» квартиру счастливому покупателю. Согласитесь, что оба варианта нам не подходят.

Как самому определить правильную цену продажи? Вопрос весьма непростой.

Чтобы хорошо ориентироваться в ценообразовании недвижимости, нужно с определенной регулярностью совершать действия на этом рынке, а именно – покупать и продавать, разговаривать с профессиональными участниками рынка, торговаться, ходить на просмотры с покупателями и делать это нужно в разных районах города. Простого штудирования Авито или ЦИАН – недостаточно, ведь мы знаем, что там размещено до 30% фейков и нужно уметь их распознать. Кроме того, ни один сайт не даст Вам понимания реальных цен, по которым совершаются сделки. Все это в совокупности называется – приобрести опыт.

Здесь важно именно постоянство (делать это нужно каждую неделю, каждый месяц и каждый год), замечал, что даже перерыв на 2 недельный отпуск, сильно выбивает из колеи.

При определении правильной цены обязательно нужно учитывать не только цены аналогов, стоимость ремонта и мебели, но и ситуацию по оформлению документов и самой будущей сделке:

• сколько собственников у объекта недвижимости (есть ли среди них несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой),
• зарегистрировано ли право собственности, вид права, наличие ограничений прав, неузаконенные перепланировки, наличие расхождений площадей с документами, сроки владения, основание возникновения права и еще ряд вопросов,
• требуется ли после продажи покупка встречного варианта, имеется ли иная недвижимость, куда можно переехать, сроки освобождения квартиры,
• есть ли зарегистрированные лица в объекте и могут ли они быть сняты с регистрации.

2. Маркетинг. В это понятие входит далеко не только банальное размещение объявления на Авито, о котором мы говорили ранее. Правильный маркетинг начинается с подготовки квартиры к фотографированию и включает в себя профессиональную фотосъемку (не обязательно профессиональной фотокамерой), размещение рекламы на всех продающих площадках (в разных регионах они разные) с хорошим интересным описанием, постоянный мониторинг объявлений, работа с ценой, умение правильно и интересно представить объект на показе, важно правильное поведение на показе всех участников (а не просто – заходите и смотрите, будут вопросы – спрашивайте). Задача – создать и удерживать спрос на Вашей квартире до самой сделки.

3. Помощь покупателю (назовем это так). Здесь уточню, что имеется в виду. Продавец квартиры должен разбираться в том, с помощью каких инструментов сейчас покупают недвижимость и как эти инструменты работают.

Вы должны понимать, что такое покупка в ипотеку, какие есть условия у банков по вторичной недвижимости и какие они предъявляют требования к объектам, передаваемым в залог, возможно ли одобрить ваш объект в данном конкретном банке, знать где заказать оценку, как быть, если у покупателя есть желание купить, но не хватает собственных средств, как использовать материнский капитал при покупке квартиры, какие есть формы расчета и насколько они приемлемы в данной ситуации и еще много других вопросов.

Наверняка кто-то, прочитав это, скажет – это не моя проблема, пусть об этом думает покупатель и сам решает свои вопросы! Если так думаете – Вы сильно ошибаетесь. С такой позицией продавцу сложно будет продать квартиру по максимально возможной цене за минимальный срок. Этим отношением Вы очень сильно сужаете себе «сектор обстрела» или круг потенциальных покупателей, а это приведет к финансовым потерям.

В этом же вопросе особняком – Вы обязаны быть хорошим переговорщиком, который умеет сглаживать острые углы и добиваться консенсуса во всех вопросах. Как часто я встречал ситуации, в которых стороны не оформили сделку по квартире ценой 6 млн. рублей только из-за того, что не договорились о диване за 6 тыс. рублей!

4. Знание законодательства. Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи недвижимости, необходимо разбираться в законодательстве. Эти знания не должны ограничиваться только умением заполнить образец ДКП, скачанный из Google. Понимая Вашу ситуацию с документами, нужно применять разные стратегии: например при продаже залогового объекта, нужно понимать сроки возврата закладной банком, сроки снятия обременения в Росреестре, чьими деньгами будет погашен долг продавца, уметь провести сделку безопасно для всех ее участников (что бывает сделать очень непросто даже опытному риелтору), при продаже недвижимости несовершеннолетних собственников, должны быть знания в сфере опеки и попечительства, а также нотариального оформления сделки и этот перечень необходимых знаний можно продолжать долго.

Отдельный вопрос – это налоги при продаже и приобретении недвижимости. Эта тема заслуживает отдельной статьи и возможно не одной. Законодательство сейчас в этой сфере довольно сложное (+ оно меняется), но его необходимо знать продавцу!

Из наиболее часто встречающихся «ошибок» незнания законодательства и желания сэкономить на услугах риелтора мне попадались например:

• наличие неснятого обременения в пользу продавца при покупке недвижимости с использованием маткапитала (когда продавец деньги получил, а обременение не снял). То есть сейчас новый собственник (который об этом ничего не подозревал), должен разыскивать продавца (спустя 4 года после сделки) и просить его пойти в Росреестр с соответствующим заявлением. И хорошо еще если он не умер или не встал в «позу». В противном случае решить вопрос можно будет только через суд.
• невыделенные доли детям после использования маткапитала и продажа этого объекта как есть (мол – а что такого, выделим потом, в покупаемом!). Это вообще влечет за собой уголовную ответственность для продавца и возможность оспаривания сделки со стороны органов опеки или прокуратуры.
• продажа квартиры, купленной в браке, без согласия супруга. Это может привести к оспариванию сделки супругом с неприятными для покупателя последствиями.
• неузаконенные перепланировки, при которых произведен демонтаж части несущей стены здания. Ситуация не только незаконна, но и потенциально опасна для всех жильцов этого дома.

И еще много чего «интересного» я встречаю, когда люди продавали и покупали квартиру «сами», но, как видно, без особых знаний законодательства.

Итак, подводя итог сказанному: если по всем 4 вышеописанным пунктам, Вы уверены в своих навыках и знаниях на все 100% - смело продавайте сами, риелтор Вам не нужен. Только будьте честны с самими собой.

Если же это не так – доверьте этот проект профессионалу. Поверьте, цена ошибки здесь может быть гораздо выше комиссии агентства, а иногда она вообще не измеряется деньгами.

Спасибо, что дочитали до конца! Надеюсь было полезно.